stat delegatom leftstat jeksponentom right

Международный инвестиционный форум по недвижимости

18-20 сентября 2019, Москва

От вегетария до спортзала. Коворкинг - гибкое рабочее пространство здесь и сейчас.

В течение первых двух дней XII Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE 2018 немало сессий было посвящено новым форматам недвижимости. Для максимально продуктивного общения был создан тематический кластер, в котором представители ведущих коворкингов Москвы экспонировали свои стенды и отвечали на вопросы посетителей. Логическим продолжением знакомства с данным форматом недвижимости стал проперти-тур по пяти коворкинг-площадкам Москвы.

Первым объектом тура стал «Ключ Арма».

 

За чашкой кофе управляющий партнер сети коворкингов «Ключ» Павел Федоров поведал участникам немало полезной информации о том, как открыть коворкинг, и какими параметрами он должен обладать, чтобы стать успешным. Идея создания «Ключа» пришла из Санкт-Петербурга, где находился бар «Ключ» - место притяжения представителей IT-профессий. В этом баре люди не только отдыхали, но и работали, проводили лекции.

 

Так, благодаря этой идее в 2016 году открылся первый коворкинг сети - «Ключ Трехгорка». Всего у «Ключа» на данный момент 5 площадок общей площадью 7000 кв. м. На примере «Трехгорки» создатели «Ключа» многому научились и пришли к выводу, что формат open-space отживает свое и подходит только для узкого сегмента клиентов. На «Арме» 10% занимают зоны коммуникации, только 10% open-space, остальное – это зонированые рабочие места.

 

009 008

Коворкинг – это организация офисного пространства, где весь сервис вынесен с арендатора на оператора: интернет, инфраструктура, кухня, уборка, help-desk.

 

Еще одним преимуществом коворкинга перед обычным офисным пространством является гибкая аренда. В случае с «Ключом» арендатор должен предупредить о прекращении договора за 2 месяца до выезда.

 

Немаловажной частью площадки являются переговорные. Размер и количество комнат для совещаний определяется потребностью целевой аудитории и во многом зависит от расположения коворкинга. Павел отмечает, что открывать коворкинг площадью менее 1000 кв. м нерентабельно, 2000 кв. м – это оптимальный размер. Средняя плотность на «Ключ. Арма» составляет  5,5 м на человека. При создании коворкинга особое внимание стоит уделять инженерным системам, вентиляции, сюда идут самые большие инвестиции. Помещение должно быть прямоугольное, с окнами по периметру. Каждый метр должен приносить доход. Имея богатый опыт, «Ключ» так же создаёт проектировочные решения для сторонних проектов.

 

Павел комментирует, локаций должно быть много, риски должны быть диверсифицированы.  Одиночные проекты, как правило, не выживают. В Москве на данный момент существует порядка 180 коворкингов, из них 30 сетевых, о которых все знают, остальные 150 - no name, о которых никто не слышал, они с трудом противостоят конкуренции на рынке. При выборе локации Павел рекомендует выбирать  точки сосредоточения бизнеса, а именно центр города. Открывать коворкинг, ориентируясь на жилой массив не имеет смысла, так как люди живут в разных частях города, а бизнес- партнеры работают в центре.

 

Основу целевой аудитории «Ключа» составляют представители IT-индустрии и околоинтеллектуальной сферы. Все площадки сети работают 24/7. Администратор присутствует с 10:00 до 20:00. У каждого резидента есть свой электронный ключ. Посетитель может оплатить место как на час, так на день, на месяц и более. Существуют тарифы, как для фиксированных рабочих мест, так и для нефиксированных. На площадке могут работать как индивидуалы, так и проектные команды. Низкий сезон для коворкингов это январь, май, июнь, июнь.

 

Отвечая на вопросы о маркетинге, Павел обозначает два основных канала привлечения клиентов – digital (контекстная реклама, SMM) и ориентация на сообщества («сарафанное радио»). Всего в команде «Ключа» около 40 человек, не считая тех, кто занимается развитием сети. На пять площадок необходимо восемь сотрудников на полный рабочий день.

 

Участников тура особо волновал вопрос расширения сети с выходом в регионы. Павел комментирует, что перспективы развития коворкингов по России на данный момент не самые оптимистичные. Спрос еще не сформирован, для этого нужно время.

 

Новая точка сети «Ключ» строится на Кузнецком мосту.

 

Следующей площадкой тура стал коворкинг «Grow up» на ул. Космонавта Волкова.  Экскурсию проводил руководитель сети Константин Королёв.

 

«Grow up» на ул. Космонавта Волкова - третья площадка сети, первые две находятся в Казани и Санкт-Петербурге.

 

Пространство на данный момент находится на финальном этапе ремонта и откроется уже 1 октября. Чуть больше чем за месяц была проведена большая работа, и коворкинг практически готов к запуску. В планировке площадки используется следующий принцип: у человека должно быть два-три рабочих места в течение дня, так как люди гораздо эффективнее взаимодействуют вне рабочих зон. Планируемая плотность - 4,5 кв. м на человека, 2-2,5 кв. м на кабинет, остальное общие зоны. 40% пространства – это зоны коммуникации, 30%- кабинеты, всего в коворкинге будет порядка 600 рабочих мест.

 

Площадка будет поделен на две зоны: большая welcome-зона будет доступна для всех, включая нерезидендов и гостей мероприятий, вторая же зона доступна только через электронную систему доступа по карте.

 

Дизайн помещений сети «Grow up»  идет от локации, в данном случае в соответствии с названием улицы, будет использована тема освоения космоса.

 

К услугам гостей помимо непосредственно рабочих мест будут предоставлены: гардеробная, кухня, coffee-point и локеры. Коворкинг работает 24/7, администратор находится на площадке с 9:00 до 21:00, в ночное время присутствует администратор-охранник.

 

Всего в команде задействовано порядка 22-х человек на 3 площадки, не включая back-office. Прогнозируемая окупаемость - 2,5 года.

 

Привлечение клиентов идет за счет digital-каналов: SMM, таргретинг и контекстная реклама, а также путем проведения мероприятий партнеров (статистика по другим площадкам - порядка 140 в год). «Grow up»  формирует комьюнити, в котором 30% резидентов раз в год контрактуются друг с другом. Комьюнити, в свою очередь, привлекает в коворкинг внешних партнеров, так как представляет собой интересующую целевую аудиторию для проведения мероприятий.

 

007 006 005

Важный вопрос – это разработка программного обеспечения для обслуживания площадки. Изначально основатели «Grow up» взяли за основу 1С.Фитнес, долго ее дорабатывали. Но уже в течение девяти месяцев планируется переход на собственную платформу. Основная цель – создать максимально удобный софт для клиентов по принципу бронирования за один клик.

 

Отвечая на вопрос о сезонности, Константин отмечает: первый год жизни коворкинга – это супер-волатильность, колебания чувствуются от месяца к месяцу. Постепенно клиенты переходят на долгосрочные контракты, волатильность после второго года заметно снижается. Низкий сезон – январь, февраль, июль.

 

В сети «Grow up»  используется мебель российских поставщиков с гарантией от трех лет, что обеспечивает оперативность поставки и минимальный износ. Рассадка резидентов осуществляется по принципу отделения шумных (call-центры) от тихих.

 

Комментируя развитие коворкинга в Казани, Константин рассказывает о том, что это была сложная работа. Основная целевая аудитория коворкингов в регионах это состоявшийся бизнес, которому уже есть год, по большей части это сфера услуг, ритейл, маркетинг, программирование на аутсорсе. В Казани сложился большой IT-hub за счет Иннополиса, IT-парка, постоянных международных мероприятий, что дает приток клиентов в коворкинг. Однако, к сожалению, весь платежеспособный спрос сосредоточен в Москве.

 

Третьим коворкингом в программе стал «PO₂RT» — первый коворкинг в мире, открытый компанией IKEA Centres Russia. Расположен в бизнес-центре класса А — Химки Бизнес Парк.

 

Коворкинг занимает 700 кв. м на 15-ом этаже офисного здания.

 

Пространство поделено на зоны «Flex» и «Fix». В зона «Flex» есть настольный теннис и хоккей, которым могут пользоваться все сотрудники Бизнес-парка.

 

Зона «Fix» представляет собой 50 фиксированных рабочих мест, 25 из которых постоянно заняты. Это зона стандартной посадки, на столах есть таблички , с помощью которых можно отметить, что место уже занято.

 

К услугам резидентов есть кухня, кофе машина, молоко, сахар, чай, игровая комната, а также спортивная площадка с душем. Есть авто- и велопарковка, а главное выход на веранду с деревянными шезлонгами, где в теплое время можно позагорать.

 

По вечерам резиденты могут проводить мероприятия в специальной зоне (тренинги, встречи, посвященные путешествиям, личностному росту и тд.), вход для друзей бесплатный. Так же на площадке есть переговорные комнаты.

 

Особое внимание в «PO₂RT» уделяется внутренним коммуникациям. Команда коворкинга вместе с резидентами уже ходили на пикник, а в ближайшем будущем планируется конная прогулка. Политика «PO₂RT» полностью отвечает ценностям компании IKEA.

 

Из нестандартных решений стоит отметить отель для насекомых, который находится на улице, и теплицу, в которой каждый резидент может что-то вырастить от мяты до огурцов.

 

004 002
   
003 001

Не выезжая из Химок, следующим посетили «Коворкинг 14». На вопросы отвечал Генеральный директор Федоров Роман.

 

Футуристичным дизайном «Коворкинг 14» обязан архитектурному бюро Megabudka.

 

В коворкинге площадью 1500 кв. м помимо самих рабочих мест присутствуют две переговорные, альковы скайп-зон, ячейки для хранения разных размеров, даже для лыж, терраса на крыше, а также игровая зона с  X-box.

 

Стоит отметить наличие sleep-боксов, которые можно снять как на час, так и на сутки, с рабочим местом или без.

 

«Коворкинг 14» распложен в непосредственной близости с аэропортом Шереметьево, поэтому клиентами площадки зачастую являются командировочные сотрудники, для которых важно поспать несколько часов между вылетами и поработать. Так же в коворкинге есть душевые комнаты.

 

Общее количество рабочих мест от 180 до 240. Целевую аудиторию составляют компании, осуществляющие перевозки, занимающиеся ландшафтным дизайном, SMM, call-центры.

 

Самым популярным является запрос на мини-офисы на три-четыре человека, стоимость такого офиса составляет 45000 рублей в месяц.

 

Роман Федоров поделился новостью об открытии нового пространства – «М3».

 

«М3» - это флагманский проект, который в скором времени откроется в бизнес-центре класса А на Кутузовском проспекте. В основе идеи – кубический метр, то есть полный спектр услуг, это новое направление на рынке коворкингов.

 

Роман отмечает, модель мини-офиса уже не подходит для рынка, времена «коморкингов» прошли. Современная целевая аудитория - это не только стартапы и ИП, но и малый и средний бизнес, а также часть корпоративного бизнеса, для которого важно гибридное пространство, с гибкими графиком работы, сроком аренды и наполнением.

 

В «М3» будет отдельный вход, своя лестница, свое программное обеспечение по управлению коворкингом. Создателями новой площадки было проведено большое исследование по выявлению потребностей у потенциальных клиентов.
Девиз «М3»: «Пространство как инструмент для достижения большего!». Это будет пространство, где ничего не отвлекает. Запрос на смарт-офисы для коллективов от двух до пятидесяти человек.

 

На вопрос о расширении сети Роман рассказал о планах выхода в Санкт-Петербург, Казань, Владивосток, и в дальнейшем заграницу.

 

010 011 012
     
013 014 015

Заключительной точкой маршрута стал «Meeting point» в г. Красногорск. Общались с управляющим партнером сети Татьяной Шараевой.

 

Говоря о принципиальных отличиях всех площадок «Meeting point» от остальных коворкингов, стоит отметить, что данные пространства относятся к премиальному сегменту.

 

Выбор локации новой точки сети не случаен, в Красногорске нет премиальных офисов, и запросов на данный момент уже много. Рядом расположен Крокус Экспо, в котором выставки проходят каждые три дня, поэтому спрос на переговорные комнаты будет высок. Общая площадь пространства 1800 кв. м, при проектировании которого специально были запланированы широкие коридоры. На стенах традиционно будут висеть картины, которые при желании можно будет купить. Так же есть конференц–зал, рассчитанный на 60 мест для проведения тренингов и семинаров.

 

Прежде чем приступать к застройке данной площадки, в «Meeting point» проводилось исследование на предмет потребности в площади кабинетов, аналитика показала необходимость кабинетов на 15-20 человек. Расстановка мебели будет производиться по желанию клиента.

 

Коворкинг-зона рассчитана на 30 рабочих мест и будет оборудована компьютерами.

 

В будущем «Meeting point” планирует работать по франшизе, но перед этим необходимо оцифровать все бизнес-процессы. На данный момент команда принимает заказы на разработку проектов, операторство, а также готова взять под управление коворкинг, после процедуры due diligence.

 

Отвечая на вопросы участников тура, Татьяна, как и предыдущие ее коллеги, отмечает, что площадь коворкинга должна составлять не менее 1500 кв. м. Эти цифры выведены и практически доказаны крупнейшей сетью коворкингов в мире WeWork. Если площадь меньше, то это должна быть сеть. Также Татьяна убеждена, что создать успешный коворкинг небольшой площадью возможно, но к его проработке необходимо подойти очень тщательно, важно нащупать свою нишу.

 

Планируемая окупаемость данного проекта около двух лет. 1 октября состоится официальное открытие точки.

 

018 017 016